デイサービスM&Aで譲渡価格や職員の承継条件がまとまっても、現在の建物を使い続ける条件が整わなければ、予定日に運営を引き継ぐことはできません。賃貸借契約の名義、家主の承諾、敷金の扱い、浴室や空調の所有権、退去時の原状回復は、それぞれ別の確認が必要です。建物の問題を「契約書の名義変更だけ」と考えると、買い手の資金計画にも、譲渡企業様の引退後の負担にも見落としが生じます。
この記事は、賃貸物件で通所介護を運営する譲渡企業と、その事業を引き継ぐ買い手に向けた実務整理です。通所介護の賃貸借承継では、家賃だけでなく、将来の原状回復義務や介護設備の管理責任まで見渡す必要があります。物件資料の集め方から現地調査、三者協議、費用の分担、承継初日の確認まで、担当者が作業に落とし込める順番で説明します。
以下の管理表、日程、金額例は検討のための独自の整理・架空例です。法定の統一様式、価格相場、行政が認める標準処理を示すものではありません。法務は弁護士、税務・会計は税理士等、労務は社会保険労務士等、指定手続きは指定権者や行政手続きの専門家、建物は建築士等への確認が必要です。確認時点は2026年9月20日で、成約、指定取得、費用削減など個別案件の結果を保証するものではありません。
1．物件承継を四つの契約関係に分けて把握する
最初に、同じ建物に関する話でも、誰と誰の権利義務なのかを分けます。第一は家主と現在の借主の賃貸借、第二は譲渡企業と買い手のM&A契約、第三はリース会社や設備保守会社との契約、第四は行政上の指定・建築・消防に関する確認です。譲渡企業と買い手の合意書だけで、家主の承諾や行政の判断を代替することはできません。
例えば、買い手が「将来の退去工事費は負担する」と譲渡企業様に約束していても、旧借主に対する家主の請求関係が整理されていなければ、譲渡企業様に請求が来る余地が残ります。反対に、家主が使用継続を認めても、買い手が介護保険の指定を受ける手続きが未完了であれば、その承諾だけで保険サービスを開始できるわけではありません。各関係で必要な証拠書類を独立して管理します。
社内の担当者も分けておくと進みやすくなります。経営者は譲渡条件、管理者は設備と日常運営、経理は敷金と支払、専門家は契約と行政手続きの論点を受け持ち、全体の日程を一人が更新します。担当を分ける目的は責任の押し付け合いを避けることです。現場の「使えている」という情報と、契約上の「使用権がある」という情報を同じ欄に入れないことが出発点になります。
2．株式譲渡と事業譲渡では出発点が違う
株式譲渡は借主法人が変わるのかを確認する
株式譲渡で借主である会社自体が存続する場合、株主の変更と賃借権の譲渡を同一に扱うことはできません。ただし、契約に代表者変更の通知、支配権変更時の承諾、保証人の見直しなどが定められている可能性があります。「法人が同じだから家主への連絡は不要」と先に決めず、本文、特約、更新契約、覚書まで通して確認します。
物件を経営者個人が借り、運営会社に使わせている場合は、株式を買っても会社が直接の借主になるとは限りません。関連会社名義、親族所有、建物だけ個人所有といった関係も図にします。会計帳簿の家賃支払先だけでは契約当事者を確定できないため、契約書上の名義と実際の使用者、所有者を照合する必要があります。
事業譲渡は使用権をどの方法で確保するか決める
事業譲渡で運営法人が変わる場合は、既存の賃貸借上の地位を移すのか、旧契約を終了して新たな契約を結ぶのかを協議します。民法612条は賃借権の譲渡・転貸に賃貸人の承諾を求める規定です。具体的な契約の解釈や例外の適用を当事者だけで判断せず、承諾の対象と効力発生日を弁護士に確認してください。参照：法務省・日本法令外国語訳データベース掲載の民法。
検討段階では、承継方式を一つに固定せず、家主に示せる比較表を用意します。現契約を基本として承継する案と、新契約で保証・敷金を整理する案では、費用も交渉点も違います。新契約案で賃料や期間が変わるなら、その条件を買い手の収益予測に反映してから譲渡価格を再評価します。
3．最初に集める資料と、資料がないときの対応
資料依頼は「不動産関係一式」だけでは不足しがちです。原契約、更新契約、増床時の覚書、工事承諾、保証契約、敷金の預り証、賃料請求書、平面図、竣工図、設備台帳、保守点検報告、修繕履歴を個別に挙げます。送迎駐車場、職員駐車場、倉庫、看板、屋外機置場についても契約が別なら分けて回収します。
| 資料群 | 突き合わせる情報 | 不一致がある場合の次の作業 |
|---|---|---|
| 賃貸借契約・覚書 | 名義、用途、期間、承諾条項、退去条件 | 当事者と専門家が現在有効な条件を整理 |
| 敷金・保証金資料 | 帳簿残高と家主の預り残高 | 過去の充当・償却・返還を確認 |
| 平面図・工事記録 | 指定申請図面と現在の間取り | 現地測定と行政相談の必要性を判断 |
| 設備・リース台帳 | 機器番号、所有者、契約残高、保守窓口 | 現物確認と譲渡対象の修正 |
| 修繕・点検記録 | 未対応箇所、再点検期限、費用見積り | 使用継続の可否と実施時期を協議 |
契約書が見つからないとき、以前の担当者の記憶をそのまま契約条件にしてはいけません。家主や管理会社の控えを照会し、何が確認できて何が未確認なのかを記録します。控えもない場合は、支払記録やメールを材料に専門家と現状を整理し、将来の条件を文書化する協議が必要になります。書類がない事実を隠して実行日を先に決めると、確認の選択肢が狭まります。
家主へ照会する前には、譲渡企業様の社内承認と連絡窓口を決めます。買い手が独断で管理会社へ電話をして、現場職員や近隣へM&Aの話が広がることを避けるためです。資料一覧には機密区分も設け、契約番号や個人保証人の情報を誰まで見せるか、写しをどこに保管するかをあわせて決めてください。
4．家主との協議は事業継続の説明から組み立てる
家主が確認したいのは、単に会社名が変わるかどうかだけではありません。賃料を払う主体、使用目的、利用時間、近隣への影響、建物を傷める工事の有無、緊急時の責任者がどう変わるかが論点になります。買い手の会社概要、予定する運営体制、現施設を継続利用する計画、必要な工事の概要を整理し、譲渡企業と説明内容を揃えます。
承諾の依頼は「条件はすべて今のままでお願いします」という一文だけにしない方が実務的です。借主、連帯保証、賃料、共益費、敷金、契約期間、原状回復、工事承諾、看板名義の九つを項目として提示し、変更なし・変更あり・確認中に区分します。家主から追加条件が出たときも、どの条件が事業計画に影響するか追跡できます。
管理会社の担当者が好意的でも、契約上の権限を持つ者の承諾が得られたとは限りません。共有物件、所有者変更、相続、管理委託の範囲によって必要な確認は異なります。誰が署名するのか、署名者に権限があるか、添付図面や設備一覧を含めて合意できているかを、締結前に点検します。
秘密保持の観点では、家主に利用者様の名簿や個別の介護記録を渡す必要は通常の物件協議からは導かれません。説明に必要な運営規模や利用時間などの集計情報から始めます。守秘義務をお願いしていても、情報の拡散を完全に防げると考えず、職員説明との前後関係や問い合わせが来た場合の回答文も準備しておきましょう。
5．敷金・保証金・前払賃料を譲渡代金と混ぜない
敷金が帳簿に資産として載っていることと、同額が現金で返還されることは別です。契約上の償却、未払賃料への充当、返還時期、返還請求権の帰属を確認します。譲渡企業様が買い手から敷金相当額を受け取り、家主からも同じ金額を返してもらうなど、二重精算になる組み方を避ける必要があります。
新契約方式では、買い手の新しい敷金差入れが先行し、譲渡企業への旧敷金返還が後になることがあります。同じ物件だから差額だけ準備すればよいとは限りません。家主、譲渡企業、買い手の三者について、入金日、出金日、条件、振込先を時系列で記載します。総額が合っていても資金の入る日と出る日が逆なら、つなぎ資金が必要です。
月の途中で承継する場合は、家賃や駐車場代の日割り基準も協議対象です。暦日、契約上の月日数、締日など、何を採用するかを支払明細に書きます。口座振替が旧法人に残る期間には、引落し後に誰へいくら請求するかを定めます。税の扱いは費目や取引によって異なるため、仲介担当者の一般説明だけで仕訳や課税を確定しないでください。
架空の精算例：譲渡価格以外の初期資金を見えるようにする
仮に、事業譲渡代金が800万円、新敷金が180万円、設備点検・軽微修繕が60万円、契約関連支出が20万円とします。この仮定では買い手が準備するこれらの資金は合計1,060万円で、さらに給与・通常運営資金や個別に必要な税負担等を検討します。金額は相場ではなく、譲渡代金だけで資金計画を作らないための計算例です。
一方、譲渡企業様の旧敷金が150万円でも、返還時期と控除額が未確定なら、その全額を実行日の手取額に含めないようにします。「原状回復を免除して敷金を返す」という案と、「買い手が将来の義務を引き受けて敷金関係も整理する」という案では、必要書類が違います。合意できた条件だけを確定欄に入れ、未確定の金額は別に示すことが判断を助けます。
6．原状回復は現在の工事と将来の退去を分ける
承継時に営業を続ける場合、直ちに浴室や手すりを撤去するとは限りません。しかし、将来退去するときの撤去範囲が消えるわけでもありません。民法621条では通常損耗や経年変化を除く原状回復の基本ルールが定められていますが、事業用物件では契約や特約の内容、適用法、合意の有効性など個別確認が重要です。住宅向けの説明をそのまま事業用デイサービスの負担額に当てはめることは避けます。参照：法務省「賃貸借終了時のルールの明確化（原状回復）」。
最初に「何を元の状態とするか」を揃えます。スケルトンで借りたのか、以前の事業者の内装を引き継いだのか、家主が浴室を設置したのかで、基準となる状態は違います。入居前の図面、写真、見積書、工事承諾書を時系列で並べ、床材、間仕切り、浴室、給排水、空調、看板、外構について区分します。
買い手が「現状のままで構わない」と述べても、それが家主に対する将来の撤去義務まで含むのかは曖昧です。M&A契約上の内部負担と、賃貸借契約上の責任を区別し、両方の書類が矛盾しないようにします。譲渡企業様に残す負担がある場合は、対象箇所、費用算定の手順、通知、協議期限、支払方法まで検討します。
実務上は「今すぐ安全確保のために直すもの」「営業を止めずに計画修繕するもの」「退去時に扱うもの」の三つに分けると話が進みます。床の浮きと将来の間仕切り撤去を同じ予備費にまとめると、優先順位が見えなくなります。未確認箇所は写真と位置図で残し、譲渡企業様が原因を認めたものと、単に存在を共有したものも混同しないようにします。
7．介護設備は現物・所有権・保守を三点照合する
浴槽、機械浴、給湯器、エアコン、厨房機器、機能訓練機器、防犯設備は、設置されているから譲渡企業様の所有物だとは限りません。家主の設備、リース物件、割賦払い中の機器、無償貸与品、職員私物などが混在することがあります。資産台帳に載っていなくても現場で使っている物、台帳にはあるが既に廃棄した物を洗い出します。
設備ごとに管理番号を振り、設置場所、メーカー、型式、製造番号、取得日、所有者、契約番号、保守会社、故障履歴をつなぎます。買い手に渡す財産目録には「浴室設備一式」とだけ書くのではなく、対象が特定できる別紙を付ける方法が考えられます。どこまで詳細化するかは、取引規模と誤認リスクに応じて専門家と調整します。
リース残高を譲渡価格から引くだけで契約の移転が完了するわけではありません。リース会社の承諾、新規審査、契約変更、保守の継続可否を別途確認します。所有権が移る取引でも、メーカー保証や保守契約が同じ条件で継続するとは限らないため、故障時の受付番号と費用負担者を確定させます。
特に給湯や空調の停止は、その日の入浴や利用者様の健康管理に影響します。単なる経過年数だけで評価せず、修理部品の供給状況、代替機の手配、設置場所への搬入経路、工事中の休業範囲を確認します。今は動いている機器でも、将来更新に必要な工事費が大きければ、事業価値と設備投資計画の両方に反映させる必要があります。
8．図面と現場を照合し、指定・建築・消防を並行確認する
指定申請時の平面図と、実際の部屋の使い方を照合します。食堂・機能訓練室として示された空間に棚や机が増えている、相談室が倉庫になっている、静養スペースが別用途と兼用されている、といった点は現地でしか把握しにくいものです。図面が古いから直ちに違反と断定するのではなく、変更の経緯、届出、現在の基準への適合を指定権者に確認します。
介護保険の指定に関する確認と、建築用途、防火、防災、設備点検の確認は窓口が異なることがあります。指定があることだけで建物に関するすべての適法性が確認済みと扱わないでください。譲渡企業様が保管する検査・点検資料を基に、建築士や消防設備の専門事業者へ必要な調査範囲を相談します。工事をする場合は、営業中の利用者様の避難経路を含めて検討します。
事業譲渡で法人が変わる際、新規指定等の扱いや事前相談の日程は地域とサービス種別によって異なります。例として横浜市は、事業譲渡等による廃止・新規について通常の申請に加えた取扱いを案内しています。これは横浜市の案内であり全国一律の期限ではありません。実際の所在地を管轄する窓口に、物件使用の証明、予定日、必要書類を確認します。参照：横浜市・通所介護等の新規指定案内。
加算の届出・算定要件についても、設備が残ることと算定が続けられることを分けます。入浴関連の設備を引き継いでも、職員配置、個別の計画、記録、実施状況、届出の扱いを確認する必要があります。運営指導で改善を求められた箇所があるなら、報告書と改善後の記録を照合し、未了項目を承継後の宿題として曖昧に残さないことが重要です。
9．駐車場と送迎動線を「付属条件」で済ませない
建物の契約は引き継げても、隣接駐車場は別の地主との口頭合意だけだった、という状態では、送迎計画が変わる可能性があります。車両の保管場所、乗降場所、車椅子の回転スペース、職員駐車場を分けて確認します。借りている区画の数だけでなく、実際に停められる車種、雨天時の介助、歩行者との交錯まで現地で見ます。
送迎の待機場所を失うと、車両台数を減らすだけでは対応できず、到着時間や職員の配置に影響が出ます。管理者と送迎担当者に一日の流れを書いてもらい、建物内の受入れと送迎の交代時間を合わせて確認します。敷地内の通行権や共用部分の利用ルールは、慣行で使っている範囲と契約で認められている範囲を区別します。
近隣との申し合わせも引継ぎ資料になります。アイドリングを控える場所、朝の入場時間、除雪や清掃の担当、ゴミ置場のルールなどは、書面がなくても運営に影響します。ただし、譲渡企業様の説明だけで買い手が永続的な権利を取得したと理解しないよう、必要な相手先と確認する順番を決めます。近隣への挨拶は秘密保持と職員説明の日程を踏まえて行います。
10．職員・利用者様・ケアマネへの説明を物件計画と揃える
「今までどおりの場所で続けます」と説明するなら、その時点で何が確定しているかを確認します。家主承諾が未了、改修工事の休業日が未定、駐車場が調整中なのに、利用者様へ変更がないと断言することは避けます。説明文は、確定事項、調整事項、決まり次第伝える事項に分け、問い合わせ窓口と次回の連絡時期を示すと伝わりやすくなります。
職員に対しては、勤務地、通勤、駐車場、工事中の動線、休憩場所、更衣室の変更を具体化します。事業譲渡では労働契約の承継に関する本人の承諾などを適切に進める必要があり、建物の使用継続だけで雇用関係まで決まるわけではありません。厚生労働省の事業譲渡等指針は2026年5月25日から改正内容が適用されています。説明方法や労働条件の整理は最新指針と個別事情を踏まえ、専門家に確認してください。参照：厚生労働省・事業譲渡等指針の改正案内。
利用者様とご家族には、契約主体の変更、利用場所、サービス時間、入浴や食事の提供、送迎の乗降場所、連絡先を整理して伝えます。ケアマネジャーへは、各利用者様への影響と、ケアプラン等について相談すべき変更を早めに共有します。一斉通知を出しただけで理解を得たとせず、個別の問い合わせや配慮事項を記録し、対応者を決めておきます。
個人情報を含む資料は、承継の検討に必要な範囲で段階的に扱います。個人情報保護委員会のガイドラインは、事業承継交渉時の個人データの取扱いについて、安全管理措置等に必要な契約を求めています。NDAを締結しただけで全データを自由に共有できると考えず、利用目的、アクセス権、交渉不成立時の返却・削除を決めます。参照：個人情報保護委員会・通則編。当サイトの情報の扱いはプライバシーポリシーでも確認できます。
11．最終契約に落とす前に三者の合意を点検する
最終契約の作成では、家主の書面承諾や新賃貸借契約の成立を、実行の条件としてどう位置付けるかが検討事項になります。条件が整わなかったときに延期するのか、解除できるのか、既にかかった調査・工事費を誰が負担するのかまで協議します。法律用語を並べるだけでは足りず、担当者がいつ何を確認すれば実行判断できるのかを明確にすることが大切です。
物件について譲渡企業様が説明する事項としては、賃料滞納、契約解除の通知、無断工事、未解決の修繕、第三者所有設備、家主との紛争などが考えられます。ただし、表明保証や補償の範囲は案件ごとに交渉するもので、包括的な責任を一律に負わせればよいというものではありません。調査で判明した事項は一覧化し、価格調整、修繕、開示、条件設定のどれで対応するかを選びます。
前経営者の保証を外す話は、買い手との約束と債権者側の手続きを分けます。賃貸借の保証、金融機関への保証、リース契約の保証がそれぞれ存在する場合、一つの解除書類ですべて解消するとは限りません。必要な相手の承諾と証拠を確認し、解除が実行日後になるならその期間の対応を専門家と検討します。
中小企業庁の中小M&Aガイドラインは、手数料・支援業務の透明性や経営者保証などの確認事項を示しています。これを物件交渉の保証書として使うのではなく、仲介者やFAへ質問するための基礎資料として活用します。参照：中小企業庁・中小M&Aガイドライン。当サイトの方針は中小M&Aガイドラインへの対応をご覧ください。
12．引渡し当日に使う確認表と初月の管理
物件の引渡しは鍵を受け取れば完了ではありません。使用権の開始日、賃料負担の開始日、設備の引渡し、保守受付、電気・水道等の契約切替を照合します。夜間や休日に給湯器が止まった場合、誰が連絡を受けて修理を承認するかまで共有しておくと、日常運営との接続ができます。
| 確認場面 | 残す記録 | 確認者の例 |
|---|---|---|
| 建物と駐車場の受渡し | 使用開始日時、鍵番号、本数、カード権限 | 譲渡企業管理者・買い手管理者 |
| 設備の動作 | 対象機器、動作状況、未了修繕、写真 | 現場担当・必要に応じ保守会社 |
| 公共料金等の切替 | メーター値、契約先、旧新の支払区分 | 経理・総務 |
| 緊急連絡 | 家主、管理会社、設備会社、社内承認者 | 買い手責任者 |
| 一か月後の点検 | 二重請求、未返却鍵、未了工事の対応 | 承継全体の担当者 |
写真撮影は利用者様がいない時間に行い、介護記録や氏名表示が写り込まないようにします。写真の目的は美観の記録より、何をどの状態で引き渡したかを双方で確認することです。故障が疑われる箇所は「確認済み」とだけ記さず、試験した条件や専門事業者への確認予定も書きます。
初月は、旧法人に届く家賃明細や保守請求を買い手へ回す窓口を一本化します。旧契約を解約する作業は、代わりの契約が動作していることを確認してから進めます。防犯システムやインターネット回線を先に停止すると、施設の安全管理や請求事務に影響する可能性があります。切替後の請求を一度確認して、はじめて精算完了とする運用が考えられます。
13．問題が見つかった場合の判断と相談費用
物件調査で課題が見つかっても、すべてを価格の値引きで処理するのは適切とは限りません。買い手が費用を負担すれば直せる修繕、家主の判断が必要な承諾、行政との事前協議が必要なレイアウト、職員との調整が必要な勤務地変更は、解決手段が異なります。「金額」「時間」「第三者の判断」の三つに分けて、誰が何を解消するかを決めます。
継続使用の見込みが立たない場合は、実行延期や条件の見直しを検討する材料になります。移転案を考える場合も、空室が見つかっただけで代替可能とは扱わず、指定、改修、送迎、職員通勤、利用者様の意向、資金を再検討します。現在の場所で運営する価値を前提に合意した価格なら、その前提が変わったことを双方が共有する必要があります。
当サイトの譲渡企業向け案内では、譲渡企業様の仲介手数料0円方針を案内しています。この方針と、弁護士・税理士等への個別依頼、建物調査、家主との契約費用、修繕・原状回復、税金等は分けて確認してください。誰のどの業務が対象か、別途費用の有無を支援契約で確認することが大切です。買い手の支援条件は買い手向け案内も参照し、個別に確認できます。
相談時に最初から利用者名簿を用意する必要はありません。所在地の概要、サービス種別、運営法人と借主の関係、契約の残存期間、家主への相談状況、設備の大きな課題が分かれば、次に何を調べるかを整理しやすくなります。売却を検討する方は売却相談、承継先を検討する方は買収相談から、確認済み事項と未確認事項を分けてお伝えください。
14．よくある質問
Q1．家主から口頭で了承を得ていれば実行してよいですか。
了承の対象、条件、相手の権限、効力発生日が曖昧なまま進めることは避けます。単にM&Aを理解しているという意味なのか、借主の変更や保証解除まで承諾しているのかで違います。契約上必要な形式を確認し、重要条件は書面で確認できる状態に整えたうえで、実行可否を専門家と判断してください。
Q2．事業譲渡なら必ず賃貸借を新規契約にしなければなりませんか。
一律ではありません。既存契約上の地位の承継、新契約などの方法を、契約条項と家主の意向を踏まえて検討します。方法によって敷金、原状回復、保証の整理が変わるため、名義だけを書き換える発想ではなく、旧契約がどこまで終了するかも確認します。
Q3．内装をそのまま使うなら原状回復費はゼロですか。
承継時に工事をしないことと、将来の負担がないことは別です。退去時の条件、家主との合意、過去の改修、譲渡企業と買い手の分担によって変わります。現時点で払わない費用も、将来の支出として検討対象に残しておきます。費用が確定しない場合は、未確定の理由と次の確認方法を明記します。
Q4．古い浴槽や空調は帳簿価格がゼロなら調査不要ですか。
帳簿価額は日常の使用可能性や更新費用を示すものではありません。修繕履歴、部品供給、保守契約、交換工事の範囲、停止時の対応を確認します。逆に新しい機器でも第三者所有なら自由に譲渡できないため、現物の状態と権利関係を別々に確認してください。
Q5．指定がある施設なら買い手も同じ条件で運営できますか。
現在の指定だけで買い手の新たな運営条件が確定するわけではありません。法人やサービス種別、計画する変更によって手続きが異なります。指定権者に事業の引継ぎ方法と予定日を伝え、必要な申請、届出、設備資料、人員配置、加算の扱いを確認します。家主との合意と行政手続きの両方を日程に入れてください。
Q6．前経営者の連帯保証は株式を売れば自動的に外れますか。
自動的に外れると考えるべきではありません。保証先との契約関係を確認し、必要な解除・変更手続きを進めます。買い手が解除すると約束しただけの状態と、保証先が解除を確認した状態は区別します。複数の契約に保証がある場合は一覧にして、各契約ごとに完了を確認してください。
Q7．物件に課題があると売却はできませんか。
課題の種類と解決可能性によります。修繕費を見積もって条件に反映できる場合も、家主の承諾や行政手続きが整うまで実行できない場合もあります。課題を隠したまま進めず、証拠資料、必要な対応、見込日程を共有することが検討の出発点です。売却可否や価格をこの情報だけで保証することはできません。
まず、賃貸借契約一式と現況図面を並べ、借主・保証・敷金・原状回復・設備所有者の五点を一枚に整理してください。分からない欄を埋める担当と期限を決めることで、物件の確認をM&A全体の日程につなげられます。利用者様の通い慣れた場所でサービスを続けるために、権利、設備、運営の三つを揃えて引き継ぐことが重要です。
